L’article 15, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lequel dispose : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ».
Classiquement, les parties peuvent être tentées par la solution du recommandé car moins couteuse. Pour autant, il s’agit d’un choix dangereux puisqu’il convient de rappeler la jurisprudence désormais bien établie, à savoir qu’un congé ne produit pas d’effet lorsque son destinataire n’a pas été atteint par le courrier.
Voir en ce sens, l’arrêt rendu par la Cour de cassation, le 21 septembre 2022 (Cass. Civ, 3ème, 21 septembre 2022, n° 21-17.691).
Aussi, la date à prendre en compte pour le calcul du préavis est celle de réception et non celle de l’envoi.
Aussi, si le recommandé revient avec une mention « pli avisé et non réclamé »,le délai du congé n’a en réalité pas commencé à courir.
Les risques sont assez prévisibles :
- Pour le locataire, ce dernier conservera sa qualité de locataire et restera, à ce titre, tenu au paiement des loyers, des charges et des réparations locatives.
- Pour le bailleur, le contrat de location sera automatiquement reconduit.
Cabinet de Maître Mélanie CAHOURS, Avocat sur BREST