La prescription acquisitive, dite aussi “usucapion” permet d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession et à condition de l’écoulement du délai de 30 ans.
Par dérogation à la prescription trentenaire, la loi réduit le délai de 30 ans à 10 ans, au profit du possesseur dit de bonne foi, en vertu d’un titre juridique.
Les conditions de la prescription trentenaire
La possession par des actes matériels et l’intention d’être propriétaire
La possession, pour être constatée, doit comporter un corpus (un ensemble d’actes matériels) et un animus (l’intention du possesseur de se comporter en propriétaire).
La jurisprudence exige strictement l’accomplissement d’actes matériels, un acte notarié étant insuffisant pour constater l’usucapion (Cass. Civ 3. 11 juin 1992., n°90-16.439).
Pour usucaper, la bonne foi n’est pas une condition puisqu’on ne saurait opposer à celui qui invoque la prescription “l’exception déduite de la mauvaise foi” (Article 2258 du Code civil).
Une possession utile par la réunion de conditions cumulatives
Les conditions de la possession utile sont cumulatives et obligatoires (Article 2261 du Code civil) :
– Continue et non interrompue : c’est à dire que le possesseur ne doit pas avoir été privé de la jouissance du bien, il ne doit pas y avoir eu d’intervalles anormaux assez prolongés durant l’écoulement du délai de 30 ans.
– Paisible : le bien ne doit pas être appréhendé par la force, la violence (matérielle ou morale), ou par voie de fait.
– Publique : la possession du bien doit être connue de tous et ne doit pas être dissimulée.
– Non équivoque : le possesseur doit manifester son intention de se comporter comme propriétaire sans ambiguïté.
– Réelle ou à titre de propriétaire : le possesseur doit agir comme s’il en était le propriétaire.
⚠️ Ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit. C’est à dire que, le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire (Article 2266 du Code civil).
La constatation de la prescription acquisitive
En pratique, un acte de notoriété peut être effectué, constatant la possession et l’éventuelle prescription acquisitive, en apportant tous les éléments pouvant démontrer la réalité des actes matériels (ex : témoignages, photos, attestation du service du cadastre, justifications du paiement des taxes foncières et d’habitation, police d’assurance, baux…).
Néanmoins, l’achèvement du délai et la réunion de ces conditions ne déclenchent pas automatiquement la propriété. La prescription acquisitive ne développera ses effets que par une action en justice, ou en défense à une action en revendication du propriétaire. Afin de devenir véritablement propriétaire et être en possession d’un titre de propriété en bonne et due forme, il est donc conseillé de faire appel à un avocat.
La prescription abrégée (10 ans)
Dans ce cas, la prescription se réalise au bout de 10 ans et non au bout de 30 ans (Article 2272 alinéa 2).
Cette usucapion de dix ans joue uniquement pour les immeubles et les droits réels immobiliers qui ont fait l’objet d’une acquisition de bonne foi et par un juste titre. Elle est sans application pour les meubles qui dépendent de la règle de l’article 2276 du code civil (“En fait de meuble la possession vaut titre”) ou à la prescription trentenaire.
Le juste titre suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n’est pas le véritable propriétaire (Cass. Civ 3., 11 févr. 2015, n° 13-24.770).
Le jurisprudence définit la bonne foi comme la croyance de l’acquéreur au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire (Cass. Civ 3., 15 juin 2005, n° 03-17.478).
Cabinet d’avocats au barreau de BREST, nous sommes à votre écoute pour vous accompagner, vous assister, et vous aiguiller dans vos démarches relatives à la prescription acquisitive.
Cet article a été publié le 14 mars 2022 et ne préjuge pas des modifications juridiques pouvant advenir.