Lorsque la S.C.I. se porte caution hypothécaire de l’emprunteur associé ou d’une SARL, il convient de s’interroger sur la validité du cautionnement hypothécaire donné par la S.C.I. en garantie d’un emprunt au profit de son dirigeant et de son associé, ou d’une autre société.

1) Il est nécessaire de déterminer si la garantie consentie par la S.C.I. n’est pas contraire à l’intérêt social.

Par un arrêt du 23 septembre 2014, la chambre commerciale de la Cour de Cassation a précisé qu’il convenait de s’intéresser à l’objet social de la S.C.I. qui, bien souvent, est correspond à l’acquisition ou à la construction, et la propriété de tout bien immobilier. Dès lors, selon la cour de Cassation, l’engagement de caution ne rentre pas dans l’objet social de la S.C.I. et, d’ailleurs, souvent, les statuts ne prévoient pas la possibilité pour le gérant d’engager la société en qualité de caution.

« Attendu que n’est pas valide la sûreté accordée par une société civile en garantie de la dette d’un associé dès lors qu’étant de nature à compromettre l’existence même de la société, elle est contraire à l’intérêt social ; qu’il en est ainsi même dans le cas où un tel acte entre dans son objet statutaire ; qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l’immeuble donné en garantie du prêt consenti par la Caisse à M. X…constituait le seul bien de la SCI, de sorte que cette dernière, qui ne tirait aucun avantage de son engagement, mettait en jeu son existence même, la cour d’appel a statué à bon droit » (C.Cass.Com.23 Septembre 2014. N° de pourvoi: 13-17347).

2) Outre de vérifier si le montant de l’engagement n’est pas dans le cadre de la mise en jeu, de nature à compromettre son existence même.

Selon la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, il est nécessaire de déterminer si la garantie consentie par la S.C.I. n’est pas contraire à l’intérêt social, mais également de vérifier si le montant de son engagement n’est pas de nature à compromettre son existence.

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu’il le lui était demandé, si la garantie consentie par la SCI n’était pas contraire à son intérêt social, dès lors que la valeur de son unique bien immobilier évaluée à 133 000 euros était inférieure au montant de son engagement et qu’en cas de mise en jeu de la garantie, son entier patrimoine devrait être réalisé, ce qui était de nature à compromettre son existence même, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

(…) Qu’en statuant ainsi, alors que le cautionnement même accordé par le consentement unanime des associés n’est pas valide s’il est contraire à l’intérêt social, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (C.Cass.Civ3.12 Septembre 2012.N° 11-17948).

Il convient donc de vérifier si la totalité ou non du patrimoine de la SCI est impacté par la mise en œuvre de la garantie.

Ainsi, si la mise en œuvre de la garantie aboutie à ce que la SCI ne dispose plus de patrimoine, le cautionnement hypothécaire pourrait être annulé.

A l’inverse, si la valeur du patrimoine de la SCI est supérieure au montant demandé, le cautionnement hypothécaire pourrait être validé.

En ce sens :

« Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que la valeur de l’immeuble donné en garantie par la SCI excédait le montant de son engagement, de telle sorte que la mise en jeu de la garantie ne pourrait pas entraîner la disparition de son entier patrimoine, la SCI pouvant réinvestir les sommes lui revenant après la vente conformément à son objet, la cour d’appel a pu en déduire que cet engagement, qui n’était pas de nature à compromettre son existence, n’était pas contraire à son intérêt social » (C.Cass.Ci3.21 Décembre 2017. N°16-26500).

« Attendu que pour fixer la créance de la banque à une certaine somme et ordonner la vente forcée du bien appartenant à la société Rue de la Ré, l’arrêt retient que le cautionnement hypothécaire consenti par celle-ci en garantie de la dette de la société Abeille distribution résulte de la délibération unanime des associés de la société Rue de la Ré, qu’il existe une communauté d’intérêts entre les deux sociétés, toutes deux appartenant au même groupe familial et qu’ il est démontré que l’acte litigieux n’était pas contraire à l’intérêt de la société Rue de la Ré, puisque répondant spécifiquement à son objet social, la société ayant vocation à exploiter par bail ou tout autre moyen l’immeuble servant de siège social à la société Abeille distribution ;

Qu’en se déterminant par ces seuls motifs, impropres à caractériser la conformité à l’intérêt social d’une garantie prise sur l’immeuble dont la société garante faisait valoir, sans être démentie, qu’il constituait tout son patrimoine immobilier et qu’elle ne tirait aucune contrepartie de l’opération, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (C.Cass.Com.14 Février 2018.N°16-19762).