Le délai de forclusion de 2 ans en matière de garantie des vices cachés concernant un bien immobilier est enserré dans le délai butoir de 20 ans à compter de la vente.
La garantie des vices cachés
L’action résultant des vices cachés permet d’obtenir la résolution d’une vente ou la diminution du prix lorsque des défauts qui existaient au jour de l’achat ont été cachés à l’acquéreur et rendent la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou diminuent cet usage (Article 1641 du Code civil).
L’article 1648 du Code civil dispose que l’action qui résulte des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de 2 ans à compter de la découverture du vice.
La position de la troisième chambre civile de la Cour de cassation : un délai butoir de 20 ans
La troisième chambre civile, en date 8 décembre 2021 (n°20-21.439) confirme un arrêt déjà rendu le 1er octobre 2020.
Une action en justice avait été introduite par des acquéreurs se plaignant des vices cachés qui affectaient la charpente et les tuiles de leur maison, dans les 2 ans qui suivaient la découverte de ces vices, mais au-delà des 5 ans qui suivaient la conclusion de la vente.
Pour la première chambre civile de la Cour de cassation, ce délai de 2 ans est enserré dans un délai de 5 ans (Cass. Civ 1ère, 6 juin 2018, n°17-17.438 et Cass. Civ 1ère, 8 avril 2021 n°20-13.493)
La question s’est donc posée quant à la recevabilité de l’action.
Les juges de la Cour de cassation estiment que l’action en garantie des vices cachés est encadrée dans le délai relevant de l’article 2232 du Code civil, soit un délai de 20 ans.
Cette solution présente un avantage tant pour l’acquéreur que le vendeur, qui pourrait mettre en œuvre son action récursoire contre le fabricant dans le délai butoir de 20 ans.
Au détriment de la sécurité juridique, cette divergence d’interprétation peut s’expliquer par l’intervention de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en matière immobilière alors que la première chambre civile est plus accoutumée à intervenir en matière mobilière.
Voir aussi : Le délai de deux ans en matière de garantie des vices cachés : prescription ou forclusion ?
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Cet article a été publié le 24 février 2022 et ne préjuge pas des modifications juridiques pouvant advenir.