La garantie des vices cachés

L’action résultant des vices cachés permet d’obtenir la résolution d’une vente ou la diminution du prix lorsque des défauts qui existaient au jour de l’achat ont été cachés à l’acquéreur et rendent la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou diminuent cet usage (Article 1641 du Code civil).

L’action en garantie des vices cachés doit être introduite dans les 2 ans à compter de la découverte du vice (Article 1648 du Code civil).

Les délais de prescription et de forclusion 

Le délai de prescription est un délai qui désigne la durée pendant laquelle il est possible d’agir en justice. Ce délai peut être suspendu ou interrompu.

L’interruption fait courir un nouveau délai alors que la suspension arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru.

Le délai de forclusion est insusceptible de suspension. Néanmoins, le délai de forclusion peut être interrompu, par l’introduction d’une demande en justice notamment. Cet effet interruptif se prolonge jusqu’à l’extinction de l’instance.

La position de la première chambre civile : prescription

La première chambre civile de la Cour de cassation édicte un délai de prescription s’agissant de la garantie des vices cachés (Cass., Civ 1ère, 25 novembre 2020, n°19-10.824).

La position de la troisième chambre civile : forclusion

Dans un arrêt du 5 janvier 2022 (Cass. Civ 3ème., 5 janvier 2022, n°20-22.670), la troisième chambre civile considère que le délai de deux ans offert à l’acquéreur pour agir sur le fondement de la garantie des vices cachés est un délai de forclusion.

L’espèce était relative à un bien immobilier. Un acquéreur assignait les vendeurs, le notaire et le diagnostiqueur en invoquant devant la Cour d’appel la résolution de la vente sur le fondement des vices cachés.

La troisième chambre civile accoutumée à intervenir dans le cadre de litiges en droit de l’immobilier et droit de la construction, applique un délai de forclusion à la garantie des vices cachés en matière de vente immobilière au même titre que les garanties légales de construction et de la responsabilité contractuelle du constructeur.

Cabinet d’avocats au barreau de BREST, nous sommes à votre écoute pour vous accompagner, vous assister, et vous aiguiller dans vos démarches tendant à la résolution d’une vente immobilière ou la diminution du prix d’achat.

Cet article a été publié le 4 février 2022 et ne préjuge pas des modifications juridiques pouvant advenir.