Dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur transfert à l’acquéreur ses droits sur le sol progressivement en fonction de l’avancement des travaux. Les ouvrages à venir deviennent propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.

Ce transfert de propriété progressif implique que l’acquéreur est tenu de payer le prix à mesure de cet avancement.

Doivent être dissociées la propriété du sol et la maîtrise de l’ouvrage. Le principe est que le maître d’ouvrage est celui qui est propriétaire. Or, le mécanisme de la VEFA implique que le vendeur reste maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

S’agissant du transfert des risques, en principe, il se fait dès le transfert de propriété (Article 1196 du Code Civil). Dans la VEFA, les risques de perte de la chose pèsent sur le vendeur jusqu’à la livraison de l’immeuble (res perit debitori – Civ 3e, 11 octobre 2000 n°98-21-826).

Le vendeur en VEFA est tenu d’une garantie extrinsèque, qui peut prendre la forme d’une garantie financière d’achèvement, pouvant se traduire par un cautionnement qui obligera ainsi la caution, solidairement, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Cela peut aussi être la garantie de remboursement qui va revêtir également la forme d’un cautionnement, afin de rembourser les versements effectués par l’acquéreur. Ces garanties prennent fin à l’achèvement de l’immeuble qui doit être constaté.

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Cet article a été publié le 19 janvier 2022 et ne préjuge pas des modifications juridiques pouvant advenir.